Berlyno didelių gyvenamųjų vietovių kompetencijų centro miesto planuotoja ir tyrėja Maria Melnikova „Ne tik grupės: Vokietijos patirtis masinio būsto rajonuose“parsisiunčiama jos oficialioje svetainėje masshousing.ru.
Knygos internetinis pristatymas ir diskusija, kurią organizuoja aukštoji ekonomikos mokykla, vyks 2020 m. Gruodžio 16 d., 19:00 val. Išsami informacija yra čia.
Rytų Vokietijoje privatizuoto būsto dalis (3,5 proc.) Yra labai maža, nes tik individualūs nuomininkai norėjo po renovacijos pirkti savo butus už 1000 € už 1m² ar daugiau kainą. (BENN, 2007, p. 29).
Maždaug tuo pačiu metu buvo statomi ir masinės statybos epochos namai. Todėl būtina vienu metu atkurti daugelio pastatų techninę būklę. Tai yra vienas ambicingiausių ir sunkiausių uždavinių organizuojant tolesnę masinio gyvenamojo ploto sričių plėtrą.
Vokietijos ypatumas yra tas, kad didžioji fondo dalis skydų plotuose priklauso stambiems savininkams (būsto bendrovėms, kooperatyvams). Tai supaprastina fondo atnaujinimo proceso organizavimą. Vietoj savininkų bendrijos vienas subjektas paprastai veikia finansiškai stabiliai. Tačiau Vokietijoje yra dar viena pastatų modernizavimo praktika - gyvenamojo fondo rekonstrukcija istoriniuose kvartaluose, kur butai daugelyje pastatų priklauso privatiems asmenims. Norint dirbti su tokiomis teritorijomis, įstatymų leidybos lygmeniu buvo sukurta schema darbui su rekonstrukcijos procesais - sanitarijos teritorija (vokiečių Sanierungsgebiet) ir reabilitacijos agentūra (vokiečių Sanierungsträger). Ši patirtis gali būti įdomi Rusijai.
Nacionalinio būsto fondo išsaugojimas ir modernizavimas yra vienas iš pagrindinių Vokietijos nacionalinės ekonomikos plėtros uždavinių. Būsto fondas yra ne tik savininkų pareiga, svarbų vaidmenį vaidina valstybė. Tai sukuria sąlygas, kuriomis savininkai gali imtis veiksmingų veiksmų, kad pagerintų savo pastatų techninę būklę.
Būsto fondo išsaugojimas ir modernizavimas yra viena iš pagrindinių temų plėtojant miesto plėtros koncepcijas. Miesto valdžiai ši užduotis dažnai yra svarbesnė nei naujos statybos, nes būsto fondo eksploatacijos rodikliai paprastai niekada neviršija 1% mieste esančių butų.
Vokietijos federalinis plėtros bankas „KfW“vaidina svarbų vaidmenį modernizuojant pastatų energetiką. Nuo 1990 metų bankas į Rytų Vokietijos būsto fondą investavo apie 68 milijardus eurų. Tai leido savininkams (būsto bendrovėms, būsto kooperatyvams, gyventojų asociacijoms) atnaujinti daugiau kaip 65% būsto fondo, kurį daugiausia sudarė skydiniai namai.
Mes nesame pakankamai turtingi, kad gyventume žemos kokybės būsto fonde
Jungtinėje Vokietijoje socialistinis skydinis būsto fondas buvo laikomas „nebaigtu“. Visų pirma dėl to, kad ant fasado trūko izoliacijos sluoksnio. Dėl nuolatinio kritulių poveikio išorinėms sienoms techninė atraminių konstrukcijų būklė pablogėjo. Tai tapo greito ir didelio masto pertvarkymo motyvu.
Pagal BEEN projektą skydiniai pastatai gali sumažinti pirminę šilumos energiją 40–50% (BEEN, 2007). Rekonstruojant skydų fondą Berlyne, pavyko pasiekti 60 kWh pirminės energijos vienam kv. m gyvenamojo ploto per metus, tai yra daugiau nei du kartus mažiau nei vidutiniškai Berlyne (148 kWh už kv. m per metus).
Vokietija tapo būsto atnaujinimo masto lydere tarp Rytų Europos šalių, nes ji turėjo geriausią būsto ir komunalinių paslaugų kainos santykį su gyventojų pajamomis. Pagal IWO būsto iniciatyvą Rytų Europai, nuosekliai plėtojamų gyvenamųjų pastatų renovacijos lygis šiandien siekia 85% (IWO, 2018).
Berlyno pastatų atnaujinimas
Berlyno pakraštyje esantys rajonai buvo pirmosios teritorijos Rytų Vokietijoje, kurios buvo plačiai atnaujintos. Iniciatyvą pateikė miesto valdžia: 1992 m. Berlyno senato įsakymu buvo sukurta „Skydinių pastatų enciklopedija“. Jame buvo pateiktas galimų visų VDR pramoninių būstų statybos modernizavimo priemonių sąrašas, apskaičiuojant jų kainą. Teorinės rekomendacijos buvo išbandytos praktiškai įgyvendinant keletą bandomųjų projektų Berlyne. Remdamiesi šiuo darbu, pastatų savininkai ir bankų atstovai galėtų lengvai įvertinti modernizavimo išlaidas.
1993 m. Berlyno senatas pradėjo programą remti pastatų atnaujinimą ir modernizavimą. Pagal šią programą savininkai turėjo turėti 15% nuosavų lėšų, reikalingų reorganizavimui. Tada jie galėjo kreiptis dėl paskolos iš „KfW Bank“. Berlyno senatas taip pat teikė papildomą paramą. Visų rytinių Berlyno skydinių pastatų (270 000 butų) atnaujinimo darbus planuota baigti per 10 metų (Divigneau, 2010). Vidutinė vieno buto investicija buvo 20 000 EUR (BENN, 2007, p. 85).
Nuosavybė nebuvo svarbi norint gauti finansinę paramą. Be abejo, organizaciniu požiūriu didelėms būsto įmonėms ir kooperatyvams būtų lengviau atlikti modernizavimą. Bet ir pastatai, kuriuose butai priklausė privatiems savininkams, galėjo dalyvauti šiose programose vienodomis sąlygomis.
Masinės atnaujinimo priemonės Vokietijoje buvo vykdomos ne atskiriems pastatams, o visam kvartalui. Stambūs savininkai apskaičiavo investicijų poreikį kiekvienam ketvirčiui ir parengė pertvarkos tvarkaraščių planus. Būsto fondo būklė Hellersdorf rajone, Berlyne 1989 m. Ir po pirmosios modernizacijos bangos 1990 m. Viduryje. Tai leido Berlyno vyriausybei planuoti regioninio biudžeto išlaidas paramos programai (Divigneau, 2010).
Modernizavimo priemonių ekonominis efektyvumas ir protingas energijos vartojimo efektyvumo priemonių taikymas buvo pagrindiniai kriterijai kuriant masinio atkūrimo programą.
Daugelyje vietovių atnaujinimas buvo atliktas negyvenant gyventojų. Dėl to statybų organizavimui atsirado specialūs reikalavimai. Pagrindinis reikalavimas yra atlikti darbus su mažiausiai gyventojų skundų. Tam statybvietėje dirbo specialus konsultantas, kuris realiu laiku galėjo atsakyti į visus klausimus apie statybos darbus. Būsto įmonės vienu metu pritraukė kelias įmones, kad atliktų darbus. Visose sutartyse buvo numatyta sąlyga: jei viena iš firmų nevykdo savo įsipareigojimų, kita jas įvykdys, imdamasi papildomo darbo. Taigi jie garantavo nuomininkams, kad visi darbai bus atlikti laiku. Be to, prioritetas buvo darbo kokybės kontrolė - savininko atstovai kasdien dokumentavo visus paslėptus darbus.
Šildymo, kanalizacijos ir vėdinimo sistemų modernizavimas reiškė papildomą darbą butų viduje, o po to - vonios ir virtuvės remontą. Šie darbai taip pat buvo atliekami neperkėlus. Darbai vieno buto viduje truko tik 5 dienas, nes buvo naudojamos surenkamos konstrukcijos. Darbai skirtinguose aukštuose buvo sinchronizuojami stovint, o tai leido gyventojams naudotis laiptinėje esančių kaimynų vonios kambariu ir virtuve.
Didelės apimties atnaujinimo priemonės leido pritaikyti būsto fondą šiuolaikiniams techniniams reikalavimams ir sumažinti komunalinių paslaugų kainą daugiau nei perpus. Šiuo metu pastatų renovacija nėra vykdoma tokiu tūriu. Savininkai dirba remdamiesi ilgalaikėmis 30 metų modernizavimo programomis, kruopščiai apskaičiuojamas kiekvieno renginio ekonominis poveikis.
Kokių tipų pastatai yra efektyviausiai pritaikomi?
Vokietijos reabilitacijos patirtis rodo, kad finansiniu požiūriu efektyviausia rekonstruoti penkių aukštų pastatus, su sąlyga, kad nereikia statyti liftų. Kadangi liftai reikalingi riboto judumo žmonėms, finansinę paramą jų statybai papildomai galima gauti specialių programų lėšomis. Daug sunkiau renovuoti pastatus, viršijančius 10 aukštų, nes tai yra brangu ir techniškai sunku. Tačiau Vokietija turi daugiaaukščių pastatų energetikos modernizavimo patirties. Dažnai vykdant tokius projektus atliekami tik tam tikri gyventojams naudingi ir ekonomiškai naudingi darbai.
Dauguma pastatų buvo modernizuoti išlaikant esamą butų išplanavimą ir aukštų skaičių. Individualūs projektai su butų planų pakeitimais, viršutinių aukštų demontavimas buvo vykdomi savininkų sąskaita arba „Miesto rekonstrukcijos rytai“lėšomis. Bet tai buvo pavieniai atvejai. Bandomieji projektai parodė, kad lengviau nugriauti pastatą ir pastatyti naują, mažesnį ir atitinkantį šiuolaikinius standartus.
Projektai su antstato grindimis yra sunkesni nei paprastas modernizavimas, nes būtina sustiprinti konstrukcijas ir atnaujinti inžinerinę pastato infrastruktūrą. Jie įgyvendinami vietovėse, kur yra didelė būsto paklausa, o miestų pakraščiuose esančios teritorijos dažnai tokios nėra. Tačiau sprendimai su antstatu ir pritvirtintomis sekcijomis gali būti įdomūs, kai reikia už mažiausią kainą viršutiniuose pastato aukštuose patekti į liftą. Pirma, lifto šachta klojama pritvirtintoje pastato dalyje. Tada pastatomas pats pastatas, o koridoriais tarp senosios ir naujos pastatų dalys yra prieinamos viršutinių aukštų butai.
Kas šiandien vyksta būsto modernizavimo srityje
XXI amžiaus pradžioje Vokietija pradėjo aktyviai plėtoti „žaliąją“ekonomiką. Energijos vartojimo efektyvumas gyvenamajame sektoriuje yra labai svarbus. Nuo 2002 m. „Energijos taupymo reglamentas - EnEV“galioja teisėkūros lygiu. Pagal šios nuostatos 9 punktą savininkai turi pareigą rekonstruoti pastatą įgyvendinti šildymo sistemų modernizavimo priemones (sumažinti energijos suvartojimą iki mažiausiai 100 kWh pirminės energijos vienam kvadratiniam M buto ploto per metus).) (BENN, 2007).
Be parametro „pirminės energijos suvartojimas“, svarbų vaidmenį „Energijos taupymo reglamente“vaidina „šilumos nuostolių perdavimo koeficientas“. Tai atspindi vidutinius viso pastato šilumos nuostolius. Įstatymas nustato didžiausias leistinas šių parametrų reikšmes. Tačiau „KfW“sukūrė keletą paramos variantų, kurie paskatintų didesnį energijos vartojimo efektyvumo rodiklį (pastatams, kurių suvartojamos energijos kiekis yra mažesnis nei 100, 85, 70, 55 kWh pirminės energijos vienam kv. M buto ploto per metus). Kuo geresnis energijos vartojimo efektyvumo rodiklis, tuo didesnė galima paskolos grąžinimo subsidija (IWO, 2018).
Kas vyksta kitose šalyse?
Būsto energijos vartojimo efektyvumo didinimo tikslas vaidina svarbų vaidmenį Europos Sąjungos politikoje. 2005–2007 m buvo įgyvendintas tarpregioninis projektas „Baltijos energijos taupymo tinklas būsto fonde“(BENN). Jo tikslas buvo parengti strategijas ir įrankius efektyviam pastatų modernizavimui Baltijos regiono šalyse (Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje ir Lenkijoje). Taigi Estijoje ir Lietuvoje privačių savininkų dalis yra labai didelė (96% ir 97%). Būsto privatizavimas po Sovietų Sąjungos žlugimo buvo praktiškai nemokamas (kainą buvo galima sumokėti privatizavimo pažymėjimais / čekiais). Visa tai labai panašu į situaciją Rusijoje (BEEN, 2007).
Projektas ieškojo atsakymo į klausimą, ar šiose šalyse įmanoma pakartoti masinio pastatų atnaujinimo patirtį, kaip buvo Rytų Vokietijoje. Ekspertai išanalizavo teisės aktus, palygino situaciją ekonomikoje ir būsto bei komunalinėse tarnybose Baltijos šalyse, Lenkijoje ir Vokietijoje. Jie taip pat įvertino reorganizavimo išlaidas ir apskaičiavo savininkų finansines galimybes už tai sumokėti. Dėl didelių paskolų kainų ir mažų gyventojų pajamų Baltijos šalyse nuo 2007 m. (BEEN projekto pradžios metų) dar nebuvo įmanoma įgyvendinti didelio masto reabilitacijos programų. Tik turtingi savininkai galėjo atnaujinti savo namus. Bet po nemokamo privatizavimo namo gyventojų sudėtis, kaip taisyklė, buvo nevienoda.
Dėl projekto buvo pareikšta rekomendacija, kad didžiulę pertvarką galima finansuoti ilgalaikėmis pigiomis paskolomis, kurios teikiamos žemų palūkanų valstybiniuose bankuose sąskaita. Procentą galima dar labiau sumažinti iš biudžeto subsidijų. Butas garantuoja paskolos grąžinimą - kitaip bankas ją paims. Tačiau būtina sukurti priemones, kuriomis būtų remiamos mažas pajamas gaunančios šeimos. Svarbi sąlyga yra būtinybė atlikti visapusišką pertvarkymą. Žingsnis po žingsnio ar jų spontaniškos kombinacijos neturėtų būti palaikomos.
Alternatyvus finansavimo mechanizmas yra „sutarčių sudarymas“. Tokiu atveju investuotojas (pavyzdžiui, statybos įmonė) siūlo namų savininkams savo lėšomis įgyvendinti visą numatytų energijos taupymo priemonių paketą. Tokiu atveju savininkų bendruomenei nereikia jaudintis ieškant finansavimo, suteikiant paskolos grąžinimo garantiją. Investuotojas reikalauja tik pasirašyti sutartį, pagal kurią butų savininkai įsipareigoja kiekvieną mėnesį sumokėti tam tikrą sumą už atliktus darbus (pavyzdžiui, 15 eurų vienam butui per mėnesį 20 metų).
Pasak Thomas Janicki, Berlyno iniciatyvos „Būstas Rytų Europoje“patikėtinių tarybos narys: vėlesnio jo valdymo mechanizmai “. Pagrindinė problema dabar yra ta, kad namų savininkai, turintys galimybę mokėti už energiškai efektyvų namo atnaujinimą, priklauso nuo neužtikrintų namų savininkų sutikimo, kurie net ir norėdami negali sumokėti už renovacijos išlaidas (Yanitski, 2011).
Estija
Estijoje 96% pastatų yra privatūs. Apie 60% gyventojų gyvena daugiabučiuose namuose, pastatytuose 1961–1990 m.
Pastatų modernizavimo procesas Estijoje prasidėjo 2000-aisiais. Finansų įstaigos buvo suinteresuotos išduoti paskolas, o jas galėjo gauti aktyviausios ir mokiausios namų savininkų asociacijos. Finansų agentūra „KredEx“, įsteigta 2001 m., Suteikė garantijas savininkų asociacijoms paskoloms gauti iš privačių bankų (Leetmaa, 2018).
2009 m. Bendradarbiaujant su Europos regioninės plėtros fondu buvo sukurtas „KredEx“atnaujinamasis fondas, skatinantis efektyviai energiją naudojančių pastatų modernizavimą. Šio fondo sukūrimo dėka Estijoje atsirado tinkamesnė paramos sistema, pagrįsta paskolų, paskolų garantijų ir dotacijų deriniu. Finansuoti gali kreiptis bet kuris namas, kuriame po rekonstrukcijos energijos sąnaudos sumažėja 20–30 proc. „KredEx“teikia 20 metų paskolas, kurių vidutinė palūkanų norma yra 4%. Savininkai privalo skirti 15% lėšų (tai gali būti jų nuosavos lėšos arba paskolos iš kitų bankų).
Savininkų asociacija taip pat gali kreiptis dėl „KredEx“dotacijos, siekiančios 15–35% modernizavimo darbų kainos, priklausomai nuo to, ar bus pasiekti tam tikri energijos vartojimo efektyvumo standartai ir naudojami specialūs technologiniai sprendimai (pavyzdžiui, šilumos atgavimas). sistema). Laikotarpiu nuo 2010 iki 2014 m., Remiant „KredEx“, buvo modernizuoti 663 pastatai (1,9 mln. Kv. M) (Kurnitski, 2018). Nuo 2015 m. Pastatų vėdinimo reikalavimai buvo pakoreguoti, kad gautų dotacijas. Nuo 2015 iki 2019 metų buvo finansuojami dar 400 pastatų atnaujinimo projektai.
Vėlesnės serijos namuose buvo naudojamos aukštos kokybės trisluoksnės plokštės, kurioms nereikėjo papildomos izoliacijos. Todėl visapusiškose atnaujinimo priemonėse nebuvo numatyta vizualiai pertvarkyti fasado, kad nebūtų švaistomi pinigai grynai estetiniam sprendimui.
Lietuva
Lietuvoje 97% pastatų yra privatūs.
Daugiabučių namų modernizavimo programa Lietuvoje egzistuoja nuo 2005 m. Tai apima pastato energetinės reabilitacijos finansavimą iš paskolos su mažomis palūkanomis (paskola 20 metų, fiksuota 3% pirmuosius 5 metus). Paskolos grąžinimo įmokos beveik prilygsta komunalinių paslaugų sąskaitų sumažėjimui po modernizavimo (pirmiausia - šildymui). Taigi programa siekia užtikrinti, kad gyventojai nepatirtų papildomos finansinės naštos.
Programoje taip pat numatyta nemažai biudžeto subsidijų, skirtų projekto valdymo, projekto dokumentų rengimo ir statybos darbų kokybės kontrolės išlaidoms padengti. Nuo 2012 m. Taikoma dotacijų paramos investicijoms į pastatų statybą sistema (30% visų išlaidų, 100% - mažas pajamas gaunančioms šeimoms). Juo gali naudotis savininkų asociacijos, planuojančios atlikti didelę pastato renovaciją.
Nuo 2013 m. Programoje pasirodė antrasis modelis, apimantis aktyvų savivaldybių dalyvavimą. Miestas paskiria projekto administratorių, taip pat rengia investicinį projektą namų savininkams. Savininkams susitarus dėl pastato modernizavimo plano, administratorius imasi pasiskolintų lėšų, organizuoja konkurso procedūras, yra atsakingas už visų priemonių įgyvendinimą ir finansų valdymą. 80% programos projektų valdo savivaldybės paskirti administratoriai (Smaidžiūnas, 2018). Jei mažas pajamas gaunantys savininkai nesutinka su modernizavimu, jiems atimamos subsidijos už komunalinius išteklius.
Atlikti pakeitimai padidino programos patrauklumą - 2019 m. Pabaigoje rekonstruota 2176 įrenginiai; dar 421 namas yra modernizavimo procese.
Programą administruoja Gyvenamojo energijos vartojimo efektyvumo agentūra (BETA). Jų atsakomybė apima programoje dalyvaujančių pastatų modernizavimo projektų tvirtinimą ir įgyvendinimo proceso stebėjimą visais etapais. Nuo 2015 metų BETA, remiama Rytų Europos būsto iniciatyvos (IWO), įgyvendina projektą „Efektyvus energijos vartojimo miestų atnaujinimas Lietuvoje“, kurio tikslas - rasti visapusiško gyvenamųjų rajonų ir mikrorajonų atnaujinimo modelį. Jie taip pat įgyvendina savivaldybių darbuotojų mokymo programą integruoto energinio efektyvaus gyvenamųjų rajonų modernizavimo srityje.
Latvija
Latvijoje privačių savininkų dalis siekia 85 proc. Maždaug 95% pastatų, pastatytų 1941–1992 m., Reikia išsamiai atnaujinti dėl mažo energijos vartojimo efektyvumo ir būtinų priežiūros priemonių trūkumo ankstesniais laikotarpiais (Jörling, 2018, p. 1).
2009 m. Latvijos vyriausybė kartu su Europos regioninės plėtros fondu pradėjo daugiabučių gyvenamųjų pastatų šilumos izoliacijos gerinimo programą.
Nuo 2015 m. Latvijoje veikia ALTUM - valstybės finansų plėtros įstaiga, sukurta remiant Ūkio ir Finansų ministerijoms. ALTUM vykdo daugiabučių gyvenamųjų namų energijos vartojimo efektyvumo didinimo programą. Savininkai pateikia ALTUM modernizavimo techninę dokumentaciją, o ALTUM suteikia bankams garantijas dėl ilgalaikės (iki 20 metų) paskolos išdavimo savininkų asociacijai. 2016 m. Buvo įsteigta Latvijos Baltijos šalių energijos vartojimo efektyvumo priemonė (LABEEF), skirta padėti įmonėms, vykdančioms energiją taupantį atnaujinimą pagal energetikos paslaugų sutartis (Jörling, 2018).
Nuo 2018 m. Baigta apie 740 pastatų modernizavimo projektų (iš viso Latvijoje - 53 tūkst. Daugiabučių) (Blumberga, 2018).
Pagrindiniai Baltijos šalių patirties pavyzdžiai
Baltijos šalių rezultatai parodė, kad galima modernizuoti fondą, kuriame visi butai yra privačios nuosavybės teise. Tačiau tam reikalingos sąlygos, kuriomis savininkai galėtų veikti efektyviausiai. Veikianti pastatų modernizavimo sistema negali būti suformuota per trumpą laiką. Reikia stebėti, kaip savininkų asociacijos reaguoja į programą, ir tobulinti finansavimo mechanizmus. Būtent toks procesas vyko Baltijos šalyse per pastaruosius du dešimtmečius.
Šių šalių patirtis rodo, kad energetikos modernizavimo programa yra naudinga valstybei ekonomine prasme, nes atsiranda naujų įmonių, didėja darbo vietų ir mokesčių mokėjimai į biudžetą.
Viena iš problemų, pastebėtų reabilitacijos perspektyvų Baltijos šalyse tyrimų ataskaitose, yra nedidelis gyvenamųjų pastatų skaičius ir mažesnis gyventojų skaičius nei Rytų Vokietijoje. Tai trukdo formuoti stabilias ir nepriklausomas finansines institucijas ir pasiekti aukštą modernizavimo tempą. Vokietijoje iš pradžių į modernizavimo programą buvo galima investuoti nemažą lėšų sumą, nes norinčių įgyvendinti projektus buvo daug. Vėlesni projektai buvo finansuojami lėšomis, kurios buvo gautos kaip paskolos grąžinimai (Jörling, 2018). Šiuo atžvilgiu Rusija perspektyvesnė dėl masinės pertvarkos.
ES šalys pastatų modernizavimo paskata yra pagerinti ekonomikos energijos vartojimo efektyvumą, sumažinti priklausomybę nuo energijos eksporto ir poveikį aplinkai. Rusijoje šie klausimai nėra įtraukti į darbotvarkę. Bet sovietinio laikotarpio gyvenamųjų pastatų kokybė nuolat blogėja. Remiantis Ufos miesto būsto fondo tyrimais, 60–70% skydinių pastatų be rūpesčių veikimo laikotarpis yra tik 15 metų (Samofejevas, 2018). Vėliau gali kilti dalies sienų plokščių, kurios yra pastatų atraminės konstrukcijos, griūties pavojus. Norint juos išsaugoti, būtina atlikti visapusiškas reorganizavimo priemones. Šiluminė fasadų izoliacija sustabdys kasmetinį sienų konstrukcijų užšalimą ir atitirpimą, dėl kurio jų būklė blogėja. Šiandien Rusijoje reikalinga plataus masto daugiabučių namų atnaujinimo programa su veikiančiomis finansinės paramos priemonėmis.
Poreikis profesionaliam vadovui organizuoti reorganizavimą
IWO ekspertai atkreipia dėmesį į tai, kad privačios nuosavybės bendruomenės postsocialistinėse šalyse dažnai yra neveiksnios, kai reikalingas pastatų modernizavimas energija. Reorganizavimas yra sudėtingas procesas, turintis daug rizikos savininkams. Pirmieji etapai jau reikalauja finansinių išlaidų. Tačiau tuo pat metu dar nėra aišku, ar pavyks pasiekti rezultatą. Bet kurio etapo (koncepcijos, projektavimo, statybos darbų) klaida gali lemti tai, kad reabilitacijos tikslai nebus pasiekti.
Štai kodėl pastatų atnaujinimo klausimas nėra tik finansavimo klausimas. Savininkų bendruomenei reikia organizacinės paramos.
Organizuojant pastato atnaujinimą, numatomi šie etapai (Smaidžiūnas, 2018):
• pastato atnaujinimo koncepcijos parengimas;
• visuotinio savininkų susirinkimo organizavimas ir sprendimo dėl reorganizavimo priėmimas;
• projekto dokumentacijos rengimo konkurso organizavimas;
• projekto dokumentų rengimo proceso palaikymas;
• statybos darbų konkurso rengimas;
• darbo finansavimas (paskolos gavimas, paraiška dotacijoms gauti);
• statybos darbų kontrolė ir priėmimas.
Pavyzdžiui, kaip aprašyta aukščiau, programoje dalyvaujančių namų skaičius Lietuvoje padidėjo jiems pradėjus skirti išorinį vadovą (Smaidžiūnas, 2018). Kitas svarbus mechanizmas buvo galimybė padengti projekto administravimo išlaidas dotacijomis.
Vokietijos gyvenamųjų rajonų atnaujinimo agentūros
Atnaujinimo procesas tampa sudėtingesnis, kai kalbama ne tik apie vieną pastatą, bet ir apie kelis kvartalus ar visos gyvenamosios teritorijos teritoriją. Šiuo atveju būtina sinchronizuoti daugelio dalyvių interesus, taip pat nustatyti daugybę lygiagrečių procesų.
Vokietijoje šioms problemoms spręsti yra „pertvarkymo teritorijos“įrankis. Jo taisyklės įtvirtintos statybos kodekse. Sprendimą dėl šio statuso priskyrimo teritorijai priima miesto administracija. Tada miestas samdo nepriklausomą įmonę - „reorganizavimo agentūrą“. Jos užduotys apima pastatų ir teritorijos modernizavimo planų derinimą. Savininkams, dalyvaujantiems modernizavimo procese, remiantis parengtu planu, lengviau susitarti dėl projekto ir gauti lengvatines paskolas bei subsidijas.
Remonto agentūros neturėtų būti siejamos su statybų įmonėmis, veikiančiomis toje vietoje. Tai yra svarbi sąlyga, įtvirtinta teisės aktuose. Tai garantuoja, kad įgyvendinant projektą gyventojų interesai turės viršenybę prieš statybininkų interesus.
„Sanitarijos agentūra“(vok. Sanierungsträger) atlieka šias funkcijas:
• parengia bendrą sanitarijos zonos pertvarkymo planą (vok. Sanierungsgebiete);
• organizuoja viešas diskusijas ir susitaria dėl plano su visomis suinteresuotosiomis šalimis;
• koordinuoja privačias ir viešąsias investicijas;
• atsako už iš biudžeto finansuojamos veiklos įgyvendinimą;
• įtraukia savininkus į projekto įgyvendinimą;
• Padeda savininkų bendruomenėms prireikus (už papildomą kainą) pasirūpinti pastatų modernizavimu.
Naujų turto rūšių įvedimas, atnaujinant techninį fondo darbą
Privačios nuosavybės paplitimas daugiabučiuose namuose yra iššūkis išlaikyti ilgalaikę techninę būsto būklę. Nuosavybės bendruomenės, kurios sėkmingai dirbo tam tikrame etape po 10 metų, kai reikia atlikti kitus veiksmus, gali būti ne tokios veiksmingos. Socialinis nevienalytiškumas tampa dar viena kliūtimi bendriems veiksmams. Problema ta, kad „savininkai, norintys ir galintys mokėti už savo namų modernizavimą, teisiškai priklauso nuo mažas pajamas gaunančių savininkų sutikimo“(BENN, 2007). Tai neigiamai veikia visos šalies ekonominę plėtrą.
Todėl reikia galvoti, kaip masinio būsto plėtros srityse įvesti alternatyvias nuosavybės formas: kooperatyvus ir būsto bendroves, kurios gali efektyviau veikti ilguoju laikotarpiu.
90-aisiais Vokietijoje. Naujų būsto kooperatyvų steigimo masinio būsto plėtros srityse paskata buvo ta, kad jie galėjo tikėtis papildomo finansavimo fondo modernizavimui. Panašų scenarijų galima realizuoti ir Rusijoje.
Dalies būsto fondo perdavimas nuosavybės teise į būsto įmones gali įvykti tuo metu, kai techninė pastatų būklė teritorijoje pasiekia minimalią leistiną vertę, o savininkai nėra pasirengę nieko daryti, kad tai išsaugotų. Tada, atnaujinant fondą, gali pasikeisti turto tipas - kai kurie savininkai gali tapti nuomininkais, o techninės būklės atstatymas vyks būsto bendrovės sąskaita.
Žinoma, tai tik hipotetiniai scenarijai. Bet į juos reikia atsižvelgti. Šiems mechanizmams taikyti reikia kruopščios analizės, teisinių sąlygų pritaikymo. Be to, reikės koreguoti visos šalies būsto politiką. Jei kalbėtume apie Rusiją, tai visų pirma reikėtų nutraukti nemokamą privatizavimą ir daugiau dėmesio skirti esamam būsto fondui išsaugoti.
